從不動產家族信托看，將房產裝入家族信托視同為交易過戶，從信托設立到終止各環節均存在高額稅收成本，比委托人和家庭成員之間直接贈與、繼承房產稅負加重許多。股權家族信托面臨同樣的問題，以股權設立家族信托會被視同為交易性過戶，與房產設立的情況一樣，主要涉及個人所得稅。同樣，就慈善信托而言，設立慈善信托的公益捐贈不僅不能抵免稅收，反而增加了稅收負擔。稅收問題已成為中國慈善信托發展主要的障礙，也從而增大了在中國推廣家族信托的難度。

　　一、以房產為代表的不動產家族信托稅負分析

1、房產直接傳承的稅收分析

　　伴隨十幾年來中國經濟的增長和社會財富的積累，中國境內房地產獨具的強大保值、增值及投資功能，一再被市場印證。房產成為中國私人財富的重要組成部分，也是財富傳承中主要的家庭財產。但現階段房產的傳承仍以傳統的贈與、繼承方式為主，以房產設立家族信托的比例非常小。由于我國目前尚未開征遺產稅和贈予稅，根據我國現行稅收制度，將房產贈與給家庭成員，并且家庭成員之間的房產贈與、繼承行為無需繳納個人所得稅、增值稅、土地增值稅、契稅。

　　個人所得稅：根據《關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》（財政部 稅務總局公告2019年第74號）的規定：“符合以下情形的，對當事雙方不征收個人所得稅：（一）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（二）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；（三）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。”

　　增值稅：根據《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件三的規定：“一、下列項目免征增值稅，（三十六）涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權。家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。”

　　土地增值稅：根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）的規定，“細則所稱的“贈與”是指如下情況：（一）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的。”

　　契稅：根據《國家稅務總局關于繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批復》（國稅函〔2004〕1036號）的規定：“對于《中華人民共和國繼承法》規定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，不征契稅。”

　　根據上述規定可以看出，由于家庭成員間直接傳承房產無須繳納個人所得稅、增值稅、土地增值稅、契稅，我國境內的委托人并無通過家族信托進行的需求和動機。實踐中，委托人更多是基于自身家庭的情況，比如子女存在智力障礙無法管理房產；不希望子女將房產出售變現后過度消費等生活上的需求；希望通過家族信托持有房產，而子女作為受益人自住或享受房產的出租收益，給子女基本生活保障。