3月開始，市場進入年報披露季，各物流企業正陸續交出自己2021年的成績單。作為行業的萬緯物流，其2021年的成績單如何，始終是市場關注的焦點之一。

3月30日，萬科發布2021年年度報告。縱觀整個年報，我們發現萬科旗下的萬緯物流財務呈現穩定向上的狀況，營收、NOI等核心財務數據均保持高速增長；倉儲規模與冷鏈物流市場規模雙雙躍居全國首位。不難看出，這家創立于2015年，在萬科業務轉型過程中從零孵化的倉儲服務平臺經過近七年的努力，其物流業務已躋身行業梯隊。

值得關注的是，年報還顯示萬緯物流于2021年成功引入GIC、淡馬錫等國際主權基金的股權戰略，表明萬緯物流的能力和市場價值也獲得了國際資本的認可。

文｜冷庫視界

圖｜萬緯物流官網

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核心財務數據亮眼 業績持續實現高速增長

根據萬科2021年年報，截至2021年底，萬緯物流營收為31.6億元，同比增長 68.9%；NOI 達17.85億元，同比增長54%。值得一提的事，近三年，萬緯的營收和NOI均保持約50%的復合增長率。萬緯物流的營收能力、經營效率及效益正持續顯著提升。

具體分類來看，萬緯的高標庫業務貢獻了總營收的六成以上，營業收入達20.6 億元，同比增長 59.8%。

萬緯這項業務為何發展如何迅猛？我們從年報中的另一組數據或能發現端倪：2021年，高標庫穩期的出租率為93%，NOI回報率為6.4%。極高的出租率和NOI回報率體現其優異的經營效率和效益。另據業內人士透露，萬緯已在國內核心物流節點城市形成全國性高標倉儲網絡，可為客戶提供高標準的物流倉儲設施，涵蓋投資選址、開發建設、招商運營、資產管理環節。這些高標倉建設則保障了該業務的營收能力。

占比稍低的冷庫營業收入為11.0 億元，同比增長高達89%。

相較而言，該業務盤子較小，但增長極快。歸功于75%的高穩定期使用率及7%的NOI高回報率。據了解，萬緯冷鏈物流采用國際**的倉庫設計及制冷工程技術，具備完善的全溫層倉儲網絡和運輸資源池，為客戶提供多溫區倉運一體化供應鏈服務，其冷庫更受客戶青睞。

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倉網布局日趨成熟 冷鏈物流布局領跑行業

根據萬科2021年年報顯示，截至2021年末，萬緯物流累計倉儲可租賃面積已達1136萬平。我們通過梳理行業公開資料后發現，萬緯的倉儲面積規模目前***列,已進入行業梯隊。

（數據來源：各企業財報及官網披露的公開數據、媒體報道。其中，豐樹為截至2021年3月數據；京東、寶灣、順豐、宇培為截至2021年6月數據；萬緯、ESR、安博為截至2021年末數據，普洛斯、京東、嘉民為官網披露的新數據；新宜為媒體12月媒體報道數據。）

尤為值得一提的是，在萬緯物流的倉網布局中，冷鏈物流的布局占據了十分重要的位置。2017年10月，萬緯并購沈陽、上海2個冷庫項目，正式切入冷鏈物流領域；2018年7月并購太古冷鏈平臺，一舉獲得上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內的7個冷鏈項目；2019年后，萬緯加大冷鏈布局投資力度。根據萬科2021年年報顯示，報告期內，萬緯在建運營的冷庫數量已有38個，可租賃面積138萬平方米、托盤數133萬托。從入局到行業，萬緯用4年時間，實現了冷庫總量行業，發展速度更為驚人。

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精細化頭部客戶服務策略 庫內運營增值服務占比增至39%

在日趨成熟的倉網布局的保障下，萬緯獲得了諸多頭部客戶的青睞。

高標倉儲方面，萬緯目前的頭部客戶分布在電商、快遞快運、零售、三方物流和高端制造業（包括新能源、3C電子和整車及零部件等）等行業。